Las expensas subieron por encima de la inflación durante 2025 y anticipan nuevos aumentos a comienzos de 2026

Las expensas se consolidaron durante 2025 como uno de los gastos que más impacto tuvo en propietarios e inquilinos. Según un relevamiento privado, los incrementos superaron a la inflación anual y el inicio de 2026 anticipa nuevos ajustes, impulsados principalmente por subas en los servicios públicos y en los salarios de los encargados de edificio.

De acuerdo con el informe elaborado por ConsorcioAbierto, plataforma utilizada por más de 13.000 consorcios en todo el país, las expensas registraron en diciembre un aumento interanual del 32,6%, ubicándose por encima de la inflación de 2025, que cerró en 31,5%.

En la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de las expensas alcanzó en diciembre los $316.390, con una suba mensual del 1% respecto de noviembre. A lo largo de todo 2025, el incremento acumulado fue del 34,7%, tomando como referencia los $234.854 registrados en enero del mismo año.

Si bien el ritmo de aumentos fue menor al del año anterior -cuando en 2024 el acumulado había llegado al 154,7%-, las expensas continuaron creciendo por encima del índice general de precios, consolidándose como uno de los principales costos de mantenimiento de la vivienda.

Más aumentos previstos para el inicio de 2026

El comienzo de 2026 anticipa nuevas subas en las expensas, que volverán a ubicarse por encima del ritmo inflacionario. Entre los factores que presionarán al alza se destacan la actualización de tarifas de servicios públicos, como electricidad, gas y agua en los consorcios, y el impacto salarial, ya que los encargados de edificios percibirán un bono de $120.000 durante este mes.

En la provincia de Buenos Aires, la evolución fue similar, aunque con diferencias en los porcentajes. En diciembre, las expensas promediaron $152.117, con un aumento mensual del 2,8%. El incremento interanual llegó al 51,1%, mientras que el acumulado de todo 2025 fue del 46,5%, frente al 166,1% registrado en 2024.

De este modo, los consorcios bonaerenses mostraron un ritmo de subas superior al de CABA, aunque también muy por debajo del fuerte impacto que se había registrado el año previo.

Cómo se componen las expensas según el tamaño del edificio

El estudio de ConsorcioAbierto también analizó la composición de los gastos en los consorcios porteños, donde el peso de cada rubro varía según la cantidad de unidades funcionales.

En los edificios de hasta 50 unidades, el 38% de las expensas corresponde a personal y sueldos, el 25% a gastos operativos y mantenimiento, el 14% a servicios públicos, el 13% a costos administrativos, bancarios e impositivos, y el 10% a mantenimiento extraordinario y obras.

En cambio, en los edificios de más de 200 unidades, los gastos operativos y de mantenimiento pasan a representar el 53% del total, mientras que personal y sueldos bajan al 18%. Los servicios públicos se mantienen en el 14%, los costos administrativos descienden al 8% y el mantenimiento extraordinario al 7%.

"En 2024 hubo aumentos muy concentrados, inflación alta y decisiones que debieron tomarse con poco margen. En 2025 los ajustes continuaron, pero con mayor previsibilidad, lo que permitió una mejor planificación", explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.

Morosidad y financiamiento

El informe también relevó la morosidad en el pago de expensas, que se mantuvo estable durante todo 2025. Tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires, el 17% de las unidades funcionales presenta algún tipo de deuda, lo que implica que 17 de cada 100 departamentos se encuentran en situación de mora.

En cuanto al costo del financiamiento, las tasas de interés promedio en diciembre fueron del 4,8% en CABA y del 6,2% en la provincia de Buenos Aires, valores que impactan directamente en la gestión financiera de los consorcios, especialmente cuando se acumulan atrasos en los pagos.