La desregulación de los alquileres tampoco funcionó: caro para el inquilino y poco rentable para el propietario

A más de dos años de la desregulación del mercado inmobiliario, el sistema de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una paradoja cada vez más profunda: mientras miles de familias buscan alquilar sin éxito, cerca de 200 mil viviendas permanecen vacías.

Según datos del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano, basados en el consumo eléctrico, una parte significativa del stock habitacional porteño no tiene uso permanente, pese a que casi el 37% de los hogares ya alquila.

Mucha oferta, pero precios inaccesibles

Si bien durante 2024 y 2025 volvió a crecer la cantidad de publicaciones inmobiliarias, los valores continúan muy por encima de los ingresos reales.

La Capital Federal consolidó un proceso de "inquilinización": hoy el 36,8% de los hogares alquila, pero la incidencia del alquiler sobre el presupuesto familiar sigue siendo crítica, incluso con una leve desaceleración inflacionaria.

En los portales inmobiliarios se registraron más de 7 mil unidades en oferta, concentradas principalmente en Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero, con aumentos acumulados superiores al 1.300% respecto de diciembre.

Ajustes desiguales y contraofertas

Con la eliminación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a reajustarse de manera dispar. Algunos quedaron muy por encima del valor de mercado y otros por debajo, lo que generó un fenómeno inédito: propietarios aceptando contraofertas.

En barrios periféricos al corredor norte, muchos dueños redujeron entre un 5% y un 10% el precio para evitar que la vivienda quede vacía, algo impensado durante la vigencia de la normativa anterior.

Cómo saber si el alquiler es justo

Especialistas recomiendan que el alquiler no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos mensuales netos del inquilino.

Además, la consultora SI Inmobiliaria propone una fórmula para medir el "valor de equilibrio":

• Renta anual del 3% a 4%: alquiler bajo.
• Entre 5% y 6%: valor justo.
• Más del 7%: alquiler caro.

Ejemplo: un departamento valuado en US$110.000 alquilado a $600.000 mensuales (unos US$460) representa una renta anual del 5%, considerada razonable.

Por qué hay tantas viviendas vacías

Las causas de la vacancia son múltiples: sucesiones sin resolver, propiedades en refacción, unidades destinadas a alquiler temporario, temor a la morosidad, estrategias de inversión o precios fuera del alcance del mercado.

A esto se suma un universo invisible de hoteles familiares, inquilinatos y conventillos, donde prevalecen situaciones de informalidad extrema y riesgo habitacional.

Otro dato crítico: en 7 de cada 10 viviendas vive una sola persona, lo que agrava el problema de acceso a la vivienda.

Jóvenes que no pueden emanciparse

De acuerdo con un informe de Tejido Urbano, a nivel nacional 4 de cada 10 jóvenes no logra independizarse. En CABA el porcentaje es menor (21%), pero sigue siendo un indicador alarmante.

La falta de alquileres accesibles se transformó en una de las principales barreras para la autonomía de los sectores jóvenes y de clase media.

Más construcción, misma población

Entre 2010 y 2022, la población porteña creció apenas 8%, mientras que el stock de viviendas aumentó entre 13% y 15%.

En promedio, se construyen casi 2,5 millones de metros cuadrados por año, pero esa expansión no se traduce en mayor acceso al alquiler.

Paradójicamente, para los propietarios también resulta costoso mantener una vivienda vacía: solo en expensas, el promedio porteño ronda entre $250.000 y $270.000 mensuales, sin contar ABL, seguros y mantenimiento.

Buscar un nuevo equilibrio

Ante este escenario, la organización Costos Hundidos lanzó una convocatoria a propietarios con viviendas desocupadas para relevar barreras reales y co-crear soluciones.

"Sabemos que poner en alquiler también es difícil. Queremos escuchar qué frena y construir un camino de confianza", explicó Barbara Bonelli, directora nacional de la entidad.

El objetivo es diseñar modelos accesibles con seguimiento y mediación temprana que reduzcan riesgos de morosidad y permitan que más viviendas vuelvan al mercado formal.