Empeoraron las condiciones para alquilar en el AMBA: contratos más cortos y aumentos cada vez más frecuentes

Alquilar una vivienda en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) es cada vez más difícil. Así lo refleja la Encuesta Inquilina 2025, elaborada por la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), que muestra un escenario marcado por contratos más cortos, aumentos frecuentes y una presión creciente del alquiler sobre los ingresos de los hogares.

Contratos de alquiler cada vez más cortos

Uno de los datos más relevantes del informe es la reducción en la duración de los contratos. Actualmente, el 47% de los hogares inquilinos tiene contratos de dos años, mientras que solo el 18% mantiene acuerdos de tres años, en su mayoría firmados antes de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023.

Además:

• 17% alquila con contratos de un año o menos
• 17% no tiene un plazo total definido

Este escenario marca un cambio profundo respecto de años anteriores, cuando los contratos de tres años eran mayoritarios.

Según el estudio, "la duración de los contratos de alquiler en el AMBA se consolidó en plazos de dos años y con actualizaciones mucho más frecuentes", una tendencia que se profundizó tras la eliminación de la Ley 27.551.

Aumentos más frecuentes y mayor incertidumbre

A la reducción de los plazos se suma una fuerte aceleración en la frecuencia de los ajustes:

• 48% de los hogares tiene aumentos trimestrales
• 21% enfrenta ajustes semestrales
• 15% registra aumentos cuatrimestrales

De esta manera, casi el 90% de los inquilinos sufre incrementos más de una vez al año, un nivel muy superior al de relevamientos previos. En 2022, este porcentaje era del 60%; en 2024 subió al 77% y en 2025 alcanzó su máximo histórico.

Cómo se actualizan los alquileres

En relación a los mecanismos de actualización, el informe señala que predominan los índices oficiales:

• 34% ajusta por el Índice de Contratos de Locación (ICL)
• 33% por el Índice de Precios al Consumidor (IPC)

Sin embargo, un 15% de los contratos no tiene un índice definido y otro 12% utiliza criterios distintos. El pago en dólares sigue siendo marginal: apenas el 3% de los hogares inquilinos declaró abonar el alquiler en esa moneda.

El rol de las inmobiliarias

Las inmobiliarias intervienen en el 45% de los alquileres relevados. En esos casos, las condiciones tienden a ser más homogéneas:

• 68% de los contratos dura dos años
• 54% tiene aumentos trimestrales
• 99% cuenta con contrato escrito

No obstante, el informe advierte que en el 80% de los alquileres intermediados, los honorarios son pagados por el inquilino. En la Ciudad de Buenos Aires, esto ocurre en el 61% de los casos, pese a que la normativa vigente establece que la comisión debe ser afrontada por el propietario, lo que "agrega una carga inicial considerable" al acceso a la vivienda.

Alquileres sin inmobiliaria y mayor informalidad

En los contratos sin intermediación, el panorama es más diverso. El 43% alquila a un dueño directo sin vínculo previo y el 10% a propietarios conocidos. En estos casos, la informalidad es mayor: el 39% no cuenta con un contrato escrito, lo que incrementa la vulnerabilidad de los inquilinos.

El alquiler presiona cada vez más sobre los ingresos

El estudio también revela un fuerte impacto del alquiler en la economía familiar. Entre 2024 y 2025, el porcentaje de hogares que destina más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler pasó del 38% al 57%.

En contraste, quienes destinan menos de un tercio de sus ingresos -el umbral recomendado internacionalmente- cayeron del 33% al 21%.

Aunque el 93% de los hogares declaró estar al día con el pago, el 29% tuvo que endeudarse durante el último año y, entre ellos, el 77% pidió préstamos para poder pagar el alquiler. Solo el 14% logró ahorrar el mes previo a la encuesta.

Más mudanzas y menos estabilidad

La inestabilidad habitacional también quedó reflejada en la movilidad residencial:

• 70% se mudó al menos una vez en los últimos cinco años
• 17% lo hizo tres veces o más

Entre quienes se mudaron, el 22% lo hizo por no poder afrontar el precio del alquiler o la renovación del contrato, y el 18% por la negativa del propietario a renovar.

Un mercado más incierto para los inquilinos

La encuesta concluye que el mercado de alquileres en el AMBA se caracteriza hoy por contratos más cortos, aumentos más frecuentes y una creciente incertidumbre, configurando un escenario cada vez más complejo para miles de familias.