Alquileres en CABA: un tres ambientes ya supera el millón de pesos y crece la presión sobre inquilinos

El mercado inmobiliario de Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a encender alarmas entre inquilinos: alquilar un departamento usado de tres ambientes ya cuesta más de un millón de pesos en promedio, según el último relevamiento del Instituto de Estadística y Censos porteño. Aunque el ritmo de suba muestra cierta desaceleración, los valores continúan en niveles históricamente altos.

Cuánto cuesta alquilar hoy en la Ciudad

El informe oficial correspondiente al último trimestre de 2025 indica que los precios promedio de publicación se ubicaron en:

• Monoambientes: $484.985
• Dos ambientes: $658.196
• Tres ambientes: $1.008.258

En términos trimestrales, los aumentos fueron de 34,1%, 33,6% y 32,4% respectivamente, con un promedio general del 33,3%, levemente superior al IPC porteño del período (32,6%).

Desaceleración de precios, pero niveles aún elevados

Desde el organismo señalaron que se consolida una tendencia de convergencia entre inflación y alquileres, luego de varios años en los que los valores inmobiliarios crecían muy por encima del índice de precios.

Entre 2020 y 2024, los alquileres habían registrado subas muy superiores al IPC, fenómeno que comenzó a moderarse recién a partir del segundo trimestre de 2024.

Además, la variación interanual mostró señales de desaceleración:

• Dos ambientes: 4,8 puntos porcentuales
• Tres ambientes: 4,7 puntos
• Monoambientes: 3,3 puntos

Barrios más caros y más baratos para alquilar

El informe también analizó la distribución geográfica de precios.

Monoambientes

• Más caros: Núñez, Belgrano y Villa Crespo
• Más accesibles: Constitución y San Nicolás

Dos ambientes

• Más caros: Núñez y Palermo
• Más económicos: La Boca y Constitución

Tres ambientes

• Más caros: Villa Urquiza y Núñez
• Más baratos: Constitución y Montserrat

Qué pasa con la oferta de alquileres

La cantidad de avisos publicados en pesos bajó 1,3% en el trimestre, aunque aumentó 12,3% interanual, lo que refleja mayor disponibilidad que en años anteriores.

De hecho, el volumen de publicaciones entre octubre y diciembre de 2025:

• Duplicó el promedio trimestral 2017-2019
• Fue casi seis veces superior al de 2023

Tres de cada cuatro avisos corresponden a departamentos de uno o dos ambientes, mientras que las unidades grandes representan apenas el 5% de la oferta.

Tendencia del mercado

Otro dato relevante es que los avisos en pesos representan el 75% del total de publicaciones, aunque se trata del porcentaje más bajo de los últimos cinco trimestres, lo que muestra una leve reaparición de alquileres en dólares.

El mercado de alquileres porteño exhibe una combinación compleja: precios todavía muy elevados, aumentos que empiezan a moderarse y una oferta que crece pero se concentra en unidades pequeñas. Para los inquilinos, el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales desafíos económicos del momento.