Ley de Propiedad Privada: cómo serían los desalojos exprés y qué cambia para inquilinos y propietarios

El proyecto de Ley de Propiedad Privada que obtuvo media sanción en el Senado podría introducir importantes modificaciones para inquilinos y propietarios si completa su recorrido en el Congreso y finalmente se convierte en ley.

Uno de los puntos que genera mayor interés es el relacionado con los denominados "desalojos exprés" y la posibilidad de recuperar con mayor rapidez un inmueble ante determinados incumplimientos.

Sin embargo, la iniciativa es más amplia. También contempla modificaciones sobre expropiaciones, regularización dominial, documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble y otros procedimientos relacionados con viviendas y propiedades.

Además, el texto aprobado por el Senado presenta diferencias respecto de la iniciativa original del Poder Ejecutivo, ya que durante las negociaciones fueron eliminados o modificados diferentes artículos.

Entre ellos quedó afuera la reducción de 10 a 3 días del plazo para intimar el pago de alquileres destinados a vivienda.

Por lo tanto, si la reforma se convierte en ley en los términos aprobados por la Cámara alta, los inquilinos de viviendas continuarían teniendo 10 días corridos para regularizar la deuda luego de ser intimados antes de que el propietario pueda iniciar una demanda de desalojo por falta de pago.

Desalojos exprés: qué cambiaría con la nueva ley

Uno de los objetivos de la reforma es acelerar determinados procedimientos para lograr la restitución de una propiedad.

Pero existe una diferencia fundamental entre un desalojo por incumplimiento de un contrato de alquiler y una usurpación.

Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que la iniciativa no modifica el tratamiento penal de las usurpaciones.

"La usurpación constituye un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal y continúa tramitándose bajo las normas del proceso penal", explicó.

Según detalló, lo que modifica el proyecto es el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, alcanzando los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.

Esto significa que hablar de "desalojo exprés" no implica que todos los conflictos vinculados con una propiedad pasarán automáticamente a resolverse mediante el mismo procedimiento.

Además, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación tiene aplicación directa en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias cuentan con sus propios códigos procesales. El proyecto contempla una invitación a las jurisdicciones para adecuar sus respectivas normativas.

Alquileres: se mantienen los 10 días para pagar una deuda

Este es uno de los puntos más importantes para quienes actualmente alquilan una vivienda o están por firmar un contrato.

El proyecto original contemplaba reducir de 10 a 3 días el plazo previo para cancelar una deuda antes de que pudiera iniciarse una demanda de desalojo.

Esa modificación finalmente no prosperó.

De esta manera, para las locaciones destinadas a vivienda continuaría vigente el plazo mínimo de 10 días corridos.

Antes de iniciar una demanda por falta de pago, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino para que abone la suma adeudada y concederle ese período para regularizar su situación.

La situación es diferente en inmuebles destinados a locales comerciales, oficinas, depósitos u otros usos no habitacionales, donde las condiciones pueden quedar determinadas por lo acordado entre las partes en el contrato.

¿Podrían cambiar los requisitos para alquilar?

Para los sectores que respaldan la reforma, procesos judiciales más rápidos podrían terminar repercutiendo también en las condiciones exigidas para acceder a una vivienda.

Abatti consideró que una reducción efectiva en los tiempos de los desalojos podría llevar a algunos propietarios a flexibilizar los requisitos solicitados al momento de celebrar un contrato.

"Cuanto más simples y breves sean los procesos judiciales, menores serán los requisitos que habitualmente exigen los propietarios para alquilar una vivienda", sostuvo.

Según su análisis, esto podría beneficiar tanto a los propietarios como a aquellos inquilinos que cumplen regularmente con sus obligaciones.

Qué dicen los inquilinos sobre los desalojos exprés

Desde Inquilinos Agrupados, en cambio, expresaron un fuerte rechazo a la iniciativa.

Su referente, Gervasio Muñoz, cuestionó que buena parte de las modificaciones previstas en materia de locaciones estén destinadas a acelerar los procesos para recuperar los inmuebles.

"Todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar los desalojos y a quitarles posibilidades de defensa a los inquilinos", afirmó.

Muñoz también vinculó el debate con las dificultades económicas que atraviesan numerosas familias para sostener mensualmente el pago del alquiler.

Desde la organización consideran que acelerar los procedimientos judiciales puede aumentar la vulnerabilidad de aquellas personas que sufran atrasos temporales como consecuencia de una pérdida laboral o una reducción de sus ingresos.

"La reforma no resolverá la crisis habitacional. Solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios", sostuvo Muñoz.

Restitución inmediata del inmueble: cuándo podría aplicarse

Otro aspecto relevante aparece ante situaciones de intrusión o tenencia precaria.

Según los términos de la reforma, en determinados casos el juez podría disponer la restitución del inmueble cuando el propietario logre acreditar documentalmente su derecho y cumpla con los requisitos establecidos para solicitar esa medida.

Este mecanismo busca acelerar la recuperación del inmueble mientras continúa el proceso judicial correspondiente.

No obstante, su aplicación dependerá de las circunstancias particulares de cada expediente y de la decisión judicial.

Notificaciones por correo electrónico

La reforma también busca actualizar los mecanismos utilizados para realizar las intimaciones.

Las notificaciones podrían dirigirse al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato y también al domicilio electrónico que haya sido constituido entre las partes.

El objetivo es evitar que la imposibilidad de realizar una notificación física termine demorando indefinidamente el inicio del procedimiento.

Qué pasa con la entrega de las llaves

El proyecto establece además una regla importante para el momento de finalizar una locación.

El propietario no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción.

Esto no significa que pierda el derecho a reclamar dinero.

Si existen alquileres, servicios, daños u otras obligaciones pendientes, podrá continuar reclamándolos mediante las vías correspondientes, pero no podrá impedir la restitución de las llaves como condición para resolver esas diferencias.

Qué ocurriría si hay menores o personas vulnerables

La reforma también contempla situaciones en las que dentro del inmueble residan menores de edad o personas en condiciones de vulnerabilidad.

Antes de concretarse determinadas medidas de desalojo deberán intervenir los organismos competentes para abordar la situación y adoptar las medidas de protección que correspondan.

Este punto cobra especial relevancia frente a la aceleración de los plazos judiciales prevista en otros artículos del proyecto.

Expropiaciones: qué modificaciones propone la reforma

La Ley de Propiedad Privada no se limita a los alquileres.

Otro capítulo importante modifica el régimen de expropiaciones.

La declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y tendrá una interpretación restrictiva. Además, la expropiación deberá resultar idónea, necesaria y proporcional para alcanzar el objetivo planteado.

La indemnización deberá contemplar el valor objetivo del bien y, cuando corresponda, el valor de mercado.

También se regula el reconocimiento del lucro cesante cuando sea consecuencia directa e inmediata de la expropiación, se encuentre debidamente acreditado y no represente una duplicación de otros conceptos indemnizatorios.

El texto establece como regla un límite equivalente al 30% del valor del daño emergente, salvo que el expropiado pueda acreditar una afectación superior en los términos previstos por la normativa.

Además, se incorporan mayores exigencias vinculadas con el pago de la indemnización antes de que el Estado pueda consolidar determinados efectos sobre el dominio.

Escrituras y documentos digitales

La iniciativa incorpora además herramientas destinadas a avanzar con la digitalización de trámites inmobiliarios.

Entre los cambios se habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble, buscando modernizar procedimientos que tradicionalmente dependieron de documentación física.

La implementación concreta estará vinculada posteriormente con las reglamentaciones y adecuaciones correspondientes.

Qué cambia con la Ley Pierri

Otro de los capítulos alcanza a la denominada Ley Pierri, utilizada para la regularización dominial de determinados inmuebles.

La iniciativa busca ampliar las posibilidades de acceder a ese régimen para ocupantes que puedan demostrar una posesión pacífica, pública, ostensible y continua durante al menos 10 años, además de cumplir con las restantes condiciones que establezca la normativa.

El régimen está orientado principalmente a inmuebles urbanos destinados a vivienda única y permanente.

Ley de Propiedad Privada: los 10 puntos clave

Si el proyecto finalmente completa su trámite legislativo y se convierte en ley, estos son algunos de los aspectos centrales:

1. Desalojos más rápidos: determinados procesos de restitución de inmuebles podrían tramitar mediante procedimientos judiciales más breves.

2. Los 10 días se mantienen: para alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar al inquilino y otorgarle al menos 10 días corridos para cancelar la deuda antes de iniciar el desalojo por falta de pago.

3. Usurpaciones: no debe confundirse el régimen civil de desalojo con el delito de usurpación previsto por el Código Penal.

4. Intrusos y tenedores precarios: se incorporan herramientas para solicitar una restitución más rápida en determinados supuestos y bajo control judicial.

5. Notificaciones electrónicas: podrán adquirir mayor importancia los domicilios electrónicos establecidos en los contratos.

6. Entrega de llaves: el propietario no podrá negarse a recibirlas aunque existan obligaciones económicas pendientes.

7. Personas vulnerables: deberán contemplarse mecanismos de intervención de organismos competentes ante determinadas situaciones de vulnerabilidad.

8. Expropiaciones: se incorporan mayores requisitos para justificar la utilidad pública y nuevas reglas para determinar las indemnizaciones.

9. Digitalización: se habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble.

10. Ley Pierri: se introducen modificaciones destinadas a facilitar determinados procesos de regularización dominial.

Qué falta para que los cambios entren en vigencia

Un punto fundamental es que estos cambios todavía no están vigentes por el solo hecho de haber sido aprobados por el Senado.

La iniciativa obtuvo media sanción y debe continuar su tratamiento en la Cámara de Diputados.

Por eso, quienes actualmente tienen un contrato de alquiler no deben interpretar que los procedimientos cambiaron automáticamente.

Diputados deberá decidir si aprueba el texto tal como llegó del Senado o introduce modificaciones. Si existen cambios, el proyecto deberá regresar a la Cámara de origen.

Solo una vez completado el trámite parlamentario correspondiente y cumplidos los pasos posteriores para su entrada en vigencia podrá determinarse el alcance definitivo de la reforma.